150 logements en cour arrière du 955 Grande Allée Ouest

Les Immeubles Simard veulent construire un bâtiment en cour arrière du 955 Grand Allée Ouest. Le promoteur a l’intention d’y créer 150 logements aux topologies différentes, variant du petit studio au grand 5 1/2, « pour les familles, les personnes seules, les professionnels ou encore les retraités ».

Les Immeubles Simard, une entreprise familiale de troisième génération « ayant grandi dans le quartier Montcalm », a présenté la deuxième mouture de son projet, mardi soir, au cours d’un atelier d’échanges de la Ville de Québec aux Loisirs Montcalm.

Le promoteur désire réaliser un développement résidentiel à usage mixte sur le terrain de l’ancien siège social de Loto-Québec, depuis qu’il en a fait l’acquisition, en 2021, au coût de 40 M$. L’été de la même année, l’entreprise immobilière a dû retourner à la planche à dessin, après avoir essuyé un refus de l’administration Labeaume.

Depuis, le promoteur dit avoir travaillé certains aspect du projet avec des experts en construction, foresterie et transport, à partir des préoccupations citoyennes formulées, il y a trois ans, notamment en ce qui a trait à l’environnement, au verdissement, à l’ensoleillement et à la circulation véhiculaire.

En octobre 2023, la Commission d’urbanisme et de conservation de Québec a donné un avis favorable pour l’implantation et la volumétrie, ce qui a rendu possible la reprise du processus consultatif. Le projet nécessite des modifications réglementaires liées au PPU urbain Belvédère, quant à l’usage résidentiel pour le terrain, la hauteur maximale planifiée et la marge avant du côté de l’avenue de Mérici.

La vision de 2024

Le plan maintenant est d’ériger un immeuble locatif à l’arrière du 955 Grande Allée Ouest, où se trouve actuellement un stationnement de surface.

L’accès se ferait par l’est via un stationnement sous-terrain de 270 cases débouchant sur l’avenue de Mérici.

Le nouveau bâtiment comporterait six étages (18 mètres), un de moins que la version initiale.

« Le nouveau scénario de projet est articulé de manière à adoucir sa présence et à réduire le gabarit perceptible de l’espace public », a souligné l’architecte Sandrine Toulouse-Joyal, chargée de projets chez PMA Architectes.

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Densifier en arrière-lot

Le développement urbain proposé est en fait celui d’une densification en fond de lot.

« Le principe de densification en fond de lot est à même de contribuer à la pérennité du parvis paysager de Grande-Allée, qui a une participation significative par son caractère patrimonial et prestigieux », a avancé Mme Toulouse-Joyal.

Le concept architectural se déploie désormais sous la forme d’une couronne se modulant autour d’une cour intérieure en face du lot.

« Ce type d’implantation permettrait de mieux définir l’espace public collectif et une meilleure mise en valeur du pavillon commercial patrimonial, en lui octroyant sa fonction de tête d’îlot sur Grande Allée », a noté l’architecte du projet.

Le CPE Passepoil, un groupe de gestion de patrimoine et un cabinet d’avocats souhaitent pour leur part s’installer dans le pavillon existant en devanture de la Grande Allée. Cet édifice fait quatre étages (12 mètres). Il conservera cette hauteur.

« Cette gradation de volume est cohérente avec l’environnement bâti du secteur, puisqu’elle fait office d’un intermédiaire entre les tissus urbains et résidentiels, ainsi qu’avec le cadre bâti institutionnel et administratif de plus haute densité », a décrit Sandrine Toulouse-Joyal.

En plus d’une zone de construction réduite de 25 %, le projet prévoit en outre une aire verte sur 67 % du lot, 27 % de surface bâtie et 6 % de surface asphaltée.

De plus, 72 des 80 arbres du 955 Grande Allée Ouest pourront être conservés, tout comme la haie de cèdre.

Qui plus est, on y retrouvera 16 cases de stationnement de surface.

« Le projet proposé permettrait la préservation des qualités exceptionnelles du site grâce à la végétation optimale de la surface disponible », a affirmé l’architecte de PMA Architectes.

« La répartition verticale du projet et la maximisation des espaces de stationnement souterrains permettraient de préserver un maximum du couvert arborescent et d’augmenter le pourcentage d’aires vertes sur le lot », prétend par ailleurs Sandrine Toulouse-Joyal.

Pierre-Luc Grenon, de la firme WSP a, quant à lui, présenté une étude relative à l’impact du projet sur la circulation dans le secteur du 955 Grande Allée Ouest, entre autres sur l’avenue de Mérici, où le stationnement doit sortir de terre.

« Les effets du projet sont très faibles au niveau des conditions de circulation », a soutenu ce dernier.

« En somme, avec le projet, on ne s’attend pas à ce qu’il y ait de problématique de circulation. »

D’autres simulations par modélisation 3D ont été présentées, démontrant alors l’impact visuel limité du bâtiment résidentiel en surhauteur et les effets minimes de celui-ci sur la durée de l’ensoleillement pour les résidences du voisinage.

Toujours des préoccupations

Un résident de longue date du complexe résidentiel Les Jardins Mérici n’est pas rassuré et se préoccupe de la circulation véhiculaire généré par le projet, qui s’ajoute à d’autres constructions d’envergure situées à un jet de pierre, dont l’immeuble à condos Le Solstice et l’agrandissement de l’édifice de l’Industrielle Alliance.

« Je m’inquiète que cette circulation automobile soit très dense. Puis, je ne sais pas si ç’a vraiment bien été planifié, pensé, en rapport à la construction du Solstice », s’interroge-t-il.

Tout en saluant les efforts du promoteur, un autre citoyen a rappelé les attentes de la population locale vis-à-vis le cadre bâti de la Grande Allée et son riche patrimoine.

« D’abord, je me permets un commentaire, c’est vraiment mieux présenté que la dernière mouture. »

« Le Solstice, je vais parler bien proprement, les gens à qui on parle autour, ils ne trouvent pas que c’est un chef-d’œuvre. On parle de la Grande Allée. (…) Ayez donc une préoccupation de qualité. C’est juste ça qu’on demande. »

Prise deux

De son côté, le promoteur espère que la seconde fois sera la bonne.

« Parce que c’est vraiment un projet qui nous tient à cœur », a exprimé l’une des coactionnaires des Immeubles Simard présentes pour l’occasion.

« Dans ce cas-ci, la préoccupation des arbres, c’est très important pour nous, mais on est aussi une entreprise qui développe et qui aime garder ses immeubles. On a toujours une vision à long terme. Tout ce qui est des matériaux (…), on veut des systèmes énergétiques efficaces dans nos bâtiments, le bien-être de nos locataires avec des autos et vélo électriques, etc. On a vraiment une conscience au niveau de l’environnement », a résumé Karine Simard.

La Ville de Québec n’entend pas modifier la réglementation du stationnement sur l’avenue de Mérici, malgré l’arrivée potentielle de ces nouveaux locataires, travailleurs et visiteurs, mais l’administration municipale assure tout de même demeurer « à l’écoute ». À l’heure actuelle, le stationnement y est interdit une demi-heure le matin et une demi-heure l’après-midi, du lundi au vendredi.

« Ce type de réglementation fait en sorte d’éviter que les travailleurs se stationnent là toute la journée. C’est un choix fait par les citoyens, je dirais, vers la fin des années 1990. Il y a d’autres types de réglementation qui existent, comme les zones de vignettes, que vous connaissez et qui entourent le projet. Ce n’est cependant pas ce qu’on choisi les résidents. Pour le moment, la réglementation en place fait son travail », a indiqué le technicien en circulation et transport, Serge Bêty.

Enfin, le Conseil de quartier de Montcalm devra formuler un avis sur le projet et ce sera aux élus municipaux de trancher par la suite.

« D’autres étapes suivront dans ce processus, mais l’objectif c’est d’avoir un dialogue constructif autour de ce projet-là avec le promoteur », a déclaré la conseillère de Montcalm-Saint-Sacrement, Catherine Vallières-Roland.

Étant donné que le projet se situe à la frontière de Sillery, sa collègue du district voisin, Maude Mercier Larouche, était également sur place pour cette activité de participation publique. L’élue de Saint-Louis-Sillery a mis en lumière le taux d’inoccupation de 0,9 % à Québec, bien en bas du seuil d’équilibre de 3 %.

« La crise qu’on traverse présentement est sans précédent. Donc, lorsque les promoteurs font des projets, quand ça arrive près de chez nous, je peux comprendre les préoccupations que ça génère, mais le pourquoi on le fait, il est vraiment important. C’est une occasion de venir répondre aux enjeux exprimés et d’atteindre les cibles qu’on s’est fixées (NDLR: 80 000 logements d’ici 2040) », a précisé Mme Mercier Larouche.

Les Immeubles Simard n’ont pas chiffré les investissements nécessaires à la réalisation de ce projet résidentiel et commercial au 955 Grande Allée Ouest.

La présentation est disponible en ligne.